被相続人の遺言書があるときの不動産の名義変更

遺言書はその記載内容によって、遺言の解釈が「相続」か「遺贈」か分かれます。

遺言の解釈が「相続」の場合と「遺贈」の場合では、不動産の名義変更の登記申請をする申請人、登記申請書に記載する原因が変わってきます。

では、遺言の解釈はどのように判断すればよいのかについてこれから説明をします。

被相続人（亡くなった人）の遺言書に「不動産は〇〇に相続させる」と記載がある場合、

原則として、遺言書の記載のとおり被相続人の遺言は、相続と解釈されます。

例外として、受取人について相続人以外を指定している場合、被相続人の遺言は遺贈と解釈されます。

被相続人の遺言が遺贈と解釈された場合には下記３．で説明する内容の登記申請をする必要があります。

被相続人の遺言が相続と解釈される場合、遺言書により不動産を取得した人は単独で不動産の名義変更の登記申請をすることができます。

この場合、登記申請書に記載する原因は「年月日相続」となり、日付には被相続人の死亡日を記載します。

被相続人(亡くなった人)の遺言書に「不動産は〇〇に遺贈する」と記載がある場合、

原則として、被相続人の遺言は遺贈と解釈されます。

例外として、遺言書の内容が包括遺贈で、かつ相続人全員に対し遺贈している場合には、遺言は遺贈と解釈されます。

例えば「私の全ての財産を、相続人全員に対し、遺贈する」といった遺言の場合には相続と解釈されます。
遺言の解釈が相続の場合、上記２．で説明した登記申請をすることになります。

※包括的遺贈
「私の不動産」を〇〇に遺贈するというような特定の財産を指定して記載せず、「私の全ての財産」を「私の財産の半分を」など割合を指定して記載する場合には包括遺贈となります。

遺言書で遺言執行者が指定されている場合等、遺言執行者が要る場合は次のとおりです。

登記権利者…遺言書で不動産を遺贈する受遺者

登記義務者…遺言執行者

登記申請書に記載する原因は「年月日遺贈」となり、日付には被相続人の死亡日を記載します。

登記の際、登記義務者である遺言執行者の印鑑証明書が必要となります。

遺言執行者がいない場合は次のとおりです。

登記権利者…遺言書で不動産を遺贈する受遺者

登記義務者…受遺者を除く相続人全員

登記申請書に記載する原因は「年月日遺贈」となり、日付には被相続人の死亡日を記載します。

登記の際、登記義務者である受遺者を除く相続人全員の印鑑証明書が必要となります。

被相続人の遺言書が公正証書で作成された遺言書又は法務局に保管されている自筆証書遺言以外の場合には、不動産の名義変更登記をする前に検認という手続きが必要となります。

検認とは、家庭裁判所が、遺言書の形状や加除訂正の状態、日付、署名など検認日の遺言書の内容を明確にして、遺言の偽造・変造を防止する手続きです。