借地借家法 借地権の契約期間について～
はじめに
こんにちは。司法書士の荻野です。
建物を住居や店舗として借りたり、建物を所有するために土地を借りる行為は、日常生活でよく行われています。
あなたが借主の場合、もし、貸主から突然『明日建物（土地）を返してくれ』と言われると困りますよね。
借地借家法という法律は、建物を所有する目的で土地を借りたり、建物を借りる人を保護するためにできた法律です。
このページでは、借地契約（建物を所有する目的で土地を借りる契約）について説明しています。
１．借地借家法と旧借地法
借地借家法は、平成４年８月１日から始まった法律です。
それより前に建物を所有するために土地を借りる契約をしていた場合は、旧借地法が適用されます。
借地借家法と旧借地法の大きな違いの一つに、旧法は建物を堅固な建物と非堅固な建物に分け、
借地権の存続期間を定めています。
それに対し、新法では、建物の種類をなくし、一律に存続期間を定めています。
旧借地法時代に契約が成立した場合は、借地借家法が始まってから更新や相続があっても旧法から新法に自動的に切り替わることはありません。
２．借地契約の存続期間
借地契約（建物を所有する目的で土地を借りる契約）の存続期間について、
借地借家法（平成４年８月１日～）と旧借地法（平成４年８月１日より前）で違います。
それぞれの存続期間についてご説明します。
借地借家法の場合
当事者間で３０年以上の存続期間を定めることができます。
①当事者間で３０年以上の定めたとき
⇒その期間が存続期間となります。
②当事者間で３０年より短い期間を定めたとき
⇒存続期間は３０年となります。
③当事者間で存続期間を定めなかったとき
⇒存続期間は３０年となります。
旧借地法の場合
旧借地法では、使用目的の建物が堅固な場合（鉄筋コンクリート造、レンガ造など）と
非堅固な場合（木造など）で、契約期間の定めが異なります。
【堅固な建物】
当事者間で３０年以上の存続期間を定めることができます。
①当事者間で３０年以上の定めたとき
⇒その期間が存続期間となります。
②当事者間で３０年より短い期間を定めたとき
⇒期間を定めなかったとされ、６０年が存続期間となります。
③当事者間で存続期間を定めなかったとき
⇒存続期間は６０年となります。
【非堅固な建物】
当事者間で２０年以上の存続期間を定めることができます。
①当事者間で２０年以上の定めたとき
⇒その期間が存続期間となります。
②当事者間で２０年より短い期間を定めたとき
⇒期間を定めなかったとされ、３０年が存続期間となります。
③当事者間で存続期間を定めなかったとき
⇒存続期間は３０年となります。
※堅固な建物、非堅固な建物とも②③のケースで、
その存続期間中に建物が朽廃した場合は、存続期間中でも借地権は終了します。
朽廃とは、建物の重要な部分が腐食や、損傷により建物としての用をなさず、
修繕を加えても建物としての用をなさない状態です。
３．借地契約の更新後の存続期間
ここでは、更新後の存続期間についてご説明します。
借地借家法の場合
借地借家法では、初回の更新と２回目以降の更新で存続期間が異なります。
【初回の更新】
当事者間で２０年以上の存続期間を定めることができます。
①当事者間で２０年以上の定めたとき
⇒その期間が存続期間となります。
②当事者間で２０年より短い期間を定めたとき
⇒存続期間は２０年となります。
③当事者間で存続期間を定めなかったとき
⇒存続期間は２０年となります。
【２回目以降の更新】
当事者間で１０年以上の存続期間を定めることができます。
①当事者間で１０年以上の定めたとき
⇒その期間が存続期間となります。
②当事者間で１０年より短い期間を定めたとき
⇒存続期間は１０年となります。
③当事者間で存続期間を定めなかったとき
⇒存続期間は１０年となります。
旧借地法の場合
旧借地法では、契約時と同様に、使用目的の建物が堅固な場合（鉄筋コンクリート造、レンガ造など）と
非堅固な場合（木造など）で、更新後の契約期間の定めが異なります。
一方、借地借家法のように初回の更新と２回目以降の更新に違いはありません。
【堅固な建物】
当事者間で３０年以上の存続期間を定めることができます。
①当事者間で３０年以上の定めたとき
⇒その期間が存続期間となります。
②当事者間で３０年より短い期間を定めたとき
⇒期間を定めなかったとされ、３０年が存続期間となります。
③当事者間で存続期間を定めなかったとき
⇒存続期間は３０年となります。
【非堅固な建物】
当事者間で２０年以上の存続期間を定めることができます。
①当事者間で２０年以上の定めたとき
⇒その期間が存続期間となります。
②当事者間で２０年より短い期間を定めたとき
⇒期間を定めなかったとされ、２０年が存続期間となります。
③当事者間で存続期間を定めなかったとき
⇒存続期間は２０年となります
※堅固な建物、非堅固な建物とも②③のケースで、
その存続期間中に建物が朽廃した場合は、存続期間中でも借地権は終了します。
朽廃とは、建物の重要な部分が腐食や、損傷により建物としての用をなさず、
修繕を加えても建物としての用をなさない状態です。
４．契約更新のための更新料は必要か
更新料について、裁判所は、契約書に一義的かつ具体的に記録された場合は、更新料支払いの定めが有効としています。
したがって、口頭での約束や、契約書に更新料について記載があっても、
金額についてはっきり定めていないような場合は支払い義務が発生しません。
さいごに
いかがでしたでしょうか？
借地権の存続期間については、契約をした時期により借地借家法、旧借地法のどちらの適用があるかが違ってきます。
ご不明な点がございましたら、当事務所にお気軽にご相談ください。
このページが、皆さまのお悩みの解決に繋がれば幸いです。
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